|
|
Жизненный цикл объектов недвижимого имущества
Так как объекты недвижимого имущества в течение времени своего существования
подвергаются
экономическим, физическим, правовым изменения, то любая недвижимая вещь (за
исключением земли) проходит
следующие стадии жизненного цикла:
1) формирование – это постройка, т. е. создание нового предприятия, покупка или
выделение земельного
участка;
2) эксплуатация – включает функционирование и развитие, т. е. расширение,
реорганизацию или
реконструкцию;
3) прекращение существования – это снос, естественное разрушение или ликвидация.
Жизненный цикл недвижимости, приобретенной для коммерческих целей, с точки
зрения собственника этой
недвижимости может повторяться с новым обладателем этой же недвижимости вплоть
до окончания срока жизни
объекта. Жизненный цикл постоянно подчиняется определенным закономерностям, по
Г. Харрисону – это срок
физический, экономический, хронологический и оставшийся срок экономической
жизни.
К сроку физической жизни объекта относится время, когда в существующем здании
или сооружении можно
жить или работать. Этот показатель может быть нормативным, расчетным,
фактическим и увеличиваться за
счет улучшения условий или за счет модернизации. Если объект недвижимого
имущества сносится, то
заканчивается срок физической жизни.
К сроку экономической жизни относят период, в течение которого объект можно
использовать, получая –
при этом прибыль, эти улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Если
производимые улучшения не вносят
определенный вклад в стоимость объекта недвижимости в виду того, что он устарел,
то срок его
экономической жизни на этом заканчивается.
Под хронологическим возрастом понимают период, который прошел со дня ввода
объекта недвижимости в эксплуатацию до даты его оценки.
На оценке внешнего вида объекта недвижимого имущества, его технического
состояния, экономических
факторов, которые влияют на общую стоимость объекта, основан эффективный
возраст.
Эффективный возраст – это возраст, соответствующий определенному физическому
состоянию объекта и учитывающий возможность его реализации.
Типичным сроком службы называют нормативный срок службы.
Нормативный срок службы – это срок службы зданий или сооружений, который
определен в нормативных актах.
Под сроком оставшейся экономической жизни здания понимают период с даты его
оценки до конца срока экономической жизни. Данный период использует эксперт-оценщик для того, чтобы
оценить будущие доходы.
Срок оставшейся экономической жизни объекта увеличивают его модернизация или
ремонт.
Все рассмотренные выше стадии жизненного цикла и срока жизни объектов
недвижимого имущества связаны между собой. Собственником недвижимого имущества для реализации адекватных мер,
которые обеспечат
повышение доходности имущества и ее сохранность, должно учитываться нахождение
недвижимости в
определенной (любой) стадии жизненного цикла.
|
 |
