|
|
Рыночные данные для
массовой
оценки городской земли
Обеспечение
нормального функционирования города требует значительных затрат. Поэтому решение
задачи наполнения бюджета, его бездефицитности является ключевым моментом для
решения городских проблем.
Главным источником доходов бюджета являются налоги. Вместе с
тем налоги наряду с фискальной функцией выполняют роль регулятора экономики.
Поэтому важно определить не только объем налоговых поступлений, но и выбрать
объект налогообложения, так чтобы отрицательное влияние бремени налогов на
экономику было минимальным. Стоимость земли является интегральным, комплексным
показателем, в полной или значительной степени отражающей влияние факторов
ценности городов. Участники рынка - предприятия и граждане, покупают
недвижимость и таким образом "голосуя" деньгами оценивают полезность, ценность
всего города и его отдельных районов. Город возмещает свои затраты из местных
налогов. Если ценность города выражается в стоимости земли, то и облагать
налогом надо ее. Мировая теория и практика подтверждает, что наилучшим объектом
местного налогообложения является земля, по следующим причинам:
• налогообложение земельной экономической ренты сочетает принципы справедливости
и эффективности - согласно правилу Ремзи, так как предложение земли неэластично,
то налог на землю не приводит к снижению предложения земли в экономике и чистым
потерям, стоимость городской земли образуется под действием факторов зависящим
не от отдельных землепользователей, а под воздействием затрат общественных
средств, поэтому налог на стоимость земли справедлив.
Налогообложение земли предполагает ее оценку. Однако оценка
городских земель в настоящее время представляет собой сильно упрощенный
механизм, так как ставки земельного налога устанавливаются централизованно и
зависят от расположения города в том или ином экономическом районе страны и от
количества населения в нем. Нормативная стоимость рассчитывается как сумма
земельного налога умноженная на коэффициент, который также устанавливается
правительством произвольно. При таком подходе плата за землю в городах сейчас
слабо связана с реальными затратами на воспроизводство городской инфраструктуры,
которая образует стоимость городской земли, и с существующими рыночными ценами
на земельные участки. Опыт показывает, что в настоящее время размеры платы за
землю не
позволяют вести не только расширенное, но и простое воспроизводство городской
инфраструктуры.
Сложившаяся ситуация в конечном итоге приведет к тому, что
города не смогут выполнять свои функции по обеспечению жизнедеятельности
предприятий и городского населения. В изменившихся экономических условиях и
учитывая сложившийся рынок земли необходимо перейти к налогообложению земли на
основе рыночных данных.
Работу в области оценки городских земель с использованием рыночных
данных можно разделить на два этапа. Дифференциация средних ставок платы за
землю по территории города. Это половинчатая, "суррогатная" оценка,
обусловленная особенностями российского земельного законодательства. Оценка
земли на основе рыночной стоимости на этом этапе необходима для того, чтобы
через соотношение рыночных цен на землю определить коэффициенты относительной
ценности городской территории и платы за землю. Расчеты на основе массовой
оценки рыночной стоимости носят объективный характер, в этом их преимущество по
сравнению с балльной, экспертной оценкой.
Собственно массовая оценка, в подлинном смысле слова, когда установление
базовых размеров арендной платы по видам использования земель и категориям
арендаторов, дифференциация ставок арендной платы по территории города
производится городскими властями самостоятельно на основе рыночных цен на землю
и корреспондирует с реальными затратами города на "воспроизводство" городской
территории.
|
|
