|
|
Заключение
Теоретически на совершенных рынках все подходы к оценке стоимости будут давать
одни и те же ответы, если они находятся в равновесии, но практически рынки
недвижимости находятся в равновесии очень редко. Даже если цены соответствовали
предполагаемым на эффективном рынке, то оценщики (и академики) просто не имеют
информации, необходимой для оценки (эмпирическим путем) этой эффективности.
Таким образом, кто в действительности выразит сомнения, если оценщик покажет,
что все три подхода к оценке стоимости приводят в конце концов к одному и тому
же ответу!
Так как невероятно, что все три подхода дадут одинаковый ответ, то будет полезно
использовать все подходы как отдельные показатели стоимости имущества. В
зависимости от предоставленной информации и типа недвижимости, имеющей
стоимость, один подход может быть более надежным, чем другой. Например, при
оценке квартиры в здании на рынке, где есть множество похожих квартир в таких же
зданиях, в этом же районе, схожего времени существования и дизайна, и т.д.,
метод сравнительных продаж может дать лучший показатель стоимости. Поскольку
квартиры, как правило, не имеют долгосрочных аренд, то совокупность арендных
зданий не так критикуются, как имущество, например, такое как строящиеся здания.Если право собственности оценивается как право владения земельной
собственностью на условиях аренды, которое зависит от различия между рыночной и
контрактной арендами вне их срока, то возможно использовать для оценок доходный
подход. Невозможно существование продаж других прав владения земельной
собственностью на условиях аренды, которые сравнимы (арендные обеспечения, сроки
и т.д.), чтобы можно было использовать подход сравнительных продаж. Не будет
также применяться затратный подход. Оценщик должен рассмотреть стоимость аренды
и недвижимости отдельно (возможно, используя все три подхода) и затем вернуться
к стоимости владения на основе аренды, вычитая стоимость аренды из стоимости
имущества. Однако, при обсуждении права владения земельной собственностью на
условиях аренды, это может ввести в заблуждение по причинам, указанным выше.
В этой главе рассмотрена сущность процесса оценки с упором на то, как оценщики
пытаются оценить рыночную стоимость. Мы увидели, как нужно действовать в порядке
должной оценки рыночной стоимости. Уже благодаря сущности рынков недвижимости
этот процесс является необходимым. Нет достаточного количества публичной
информации о сделках с недвижимостью, а также достаточного числа продаж такого
же или похожего имущества для адекватной оценки рыночной стоимости без
использования оценочных процессов. Далее, неэффективность рынков недвижимости
требует, чтобы оценщики применяли похожие подходы и к попыткам оценивать
стоимость.
|
|
