|
|
Контроль за точностью проведения оценки
В каждой юрисдикции должен осуществляться контроль за точностью и единообразием
оценки стоимости земли посредством проведения анализа относительных показателей
рыночной стоимости или другой рыночной информации. Такие меры центральной
тенденции, как медиана или среднее, вычисленные в процессе анализа относительных
показателей рыночной стоимости, будут служить критериями общего уровня оценки,
как для юрисдикции, так и для отдельной территории. Важно гарантировать
согласованность уровней оценки при переходе от одной территории к другой. Такие
критерии единообразия, как коэффициент дисперсии, будут свидетельствовать об
однородности оценок в пределах каждой территории.
Поправки на состояние рынка.
В тех случаях, когда оценка стоимости земли на некоторой территории ниже
рыночной стоимости, можно вносить поправки или коэффициенты рыночного тренда,
учитывающие тенденции, которые имеют место на данном рынке в данное время; они
должны быть основаны на информации, полученной при анализе относительных
показателей рыночной стоимости. Допустим, например, что расчетное медианное
значение коэффициентов цен продаж для неосвоенных земельных участков зоны жилой
застройки на некоторой территории составляет 0,72 и что желательно довести
уровень оценки земли до 0,95 (1,0 было бы лучше). Приемлемым коэффициентом
рыночного тренда будет 0,95/0,72, или 1,32.
Для оцениваемого участка земли стоимостью на данный момент $25 000 номинальная
стоимость составит:
$25 000 х 1,32 = $33 000.
Поправки на состояние рынка можно определить и отдельно для земли и сооружений.
Допустим, что в нашем примере расчетная медиана коэффициентов рыночной
стоимости для освоенных участков в зоне жилой застройки составляет 0,85, что
отношение стоимости земли к стоимости сооружений равно 1:4, и что оценка
стоимости освоенных и неосвоенных участков на данной территории была выполнена
по одинаковым принципам. Тогда уровень оценки сооружений в зоне жилой застройки
на данной территории можно рассчитать.
Таким образом, поправочный коэффициент на жилые сооружения по этой территории
составит 1,08 (0,95/0,88). Вычисленные таким способом поправочные коэффициенты
для земли и сооружений дадут, в конечном итоге, общий уровень оценки в 0,95, что
подтверждается расчетами.
Для освоенных земельных участков поправочные коэффициенты, рассчитанные
отдельно для земли и сооружений, позволяют добиться лучшего, более обоснованного
распределения стоимости между землей и сооружениями, чем при использовании
единого коэффициента. Поправочные коэффициенты на состояние рынка
лучше всего вносить, когда существует приемлемое единообразие оценки в пределах
страт. Размеры выборок также должны быть достаточными. Когда эти условия
удовлетворяются, поправочные коэффициенты рынка обеспечивают эффективный метод
поддержания оценок на уровне величин рыночной стоимости и их единообразия между
стратами объектов собственности.
Проверка по физическим характеристикам и проведение переоценки
В каждой юрисдикции, где проводится оценка налогооблагаемой стоимости
недвижимости, должен быть план или программа, предусматривающие периодическую
инвентарную проверку земельных участков на месте и их переоценку. Можно
проводить эти операции регулярно, например, по каждой территории или страте в
установленные сроки, скажем, каждые три или четыре года, либо проводить
инвентарную проверку и переоценку по "горячим точкам". Эти последние выявляются
в процессе анализа относительных показателей рыночной стоимости или анализа иной
рыночной информации, например, по объектам недвижимости с необычными физическими
и экономическими характеристиками. В любом случае, полная инвентарная проверка
и переоценка объектов недвижимости в налоговой юрисдикции должна проводиться не
реже одного раза в шесть лет.
Резюме
За счет своей роли в производстве товаров и услуг земля является одним из
факторов производства и обладает определенной стоимостью. Эта стоимость выглядит
как некоторая остаточная величина, после того как все другие факторы
производства «заработали» доход.Стоимость земли особенно чувствительна к показателям, связанным с расположением
участка, и на нее может оказывать влияние зонирование или ограничения на
варианты землепользования. Метод сравнения продаж является наилучшим методом
оценки стоимости земли, однако когда нет достаточной информации по продажам
можно использовать и другие методы.
|
|
