Оценка земли

     Методы оценки земли

   Основным приемом оценки земли является метод сравнения продаж, который всегда предпочтительнее, если есть информация о достаточном числе сделок. Есть два принципиальных подхода к оценке земли — метод единиц сравнения и метод базового участка.Сравнение методов. При правильном применении оба приведенные выше метода хороши и должны давать приблизительно одинаковые результаты оценки стоимости земельных участков. Однако у каждого из них есть свои преимущества и недостатки. Преимуществом метода базового участка является то, что в самой основе его лежит подход сравнения продаж. При внесении поправок в цены продаж для приведения их к базовому участку рассматриваются отличия в местоположении, размере, интенсивности транспортного потока, возможностях подъезда и в других факторах. Таким образом, метод может дать точные и обоснованные ориентиры для проведения дальнейших расчетов, и в случае, когда участки значительно отличаются друг от друга по пейзажу, интенсивности транспортного потока, размеру и другим важным показателям, он по своей концепции является более совершенным, чем метод единицы сравнения. Основным преимуществом метода единицы сравнения является его относительная простота и легкость. Допустим, что есть от десяти до двадцати неосвоенных участков земли в микрорайоне жилой застройки, что каждый из этих участков приведен к дате оценки, причем площадь каждого выражена в одинаковых единицах (скажем, в кв. футах), и все данные об участках нанесены на карту микрорайона. Располагая необходимыми сведениями об этом микрорайоне, вероятно, можно легко определить достоверную величину стоимости кв. фута его площади. Конечно, это только отправная точка, и в дальнейшем при определении стоимости конкретного участка в эту величину придется вносить поправки на квартал и отличительные характеристики, как это делается при применении метода базового участка.Нет никаких оснований считать, исключительно приемлемым использование какого-то одного из этих методов. Метод единицы сравнения удобен в тех случаях, когда участки сильно отличаются друг от друга по размеру, но относительно похожи в отношении других параметров. В таких случаях можно воспользоваться преимуществами данного метода. В то же время, метод базового участка более подходит для тех страт, в которых участки приблизительно одного размера сильно отличаются по другим характеристикам. Этот метод помогает внести поправки на такие факторы при установлении стоимости базового участка.